ABD konut piyasasında son iki yılda oldukça alışılmadık bir durum yaşandı; ipotek faiz oranları yaklaşık yüzde 7'ye yükseldi.

Yüksek oranların kendisi tarihsel olarak dikkate değer değildir. Sorun şu ki, ipotek sahibi ortalama bir Amerikan ailesi yüzde üç puan daha düşük olan sabit bir faiz oranıyla oturuyor.

Bu iki çizgi arasında atlayan boşluk, onlarca yıldır görülmemiş bir ölçekte, ülke çapında bir kilitlenme etkisi yarattı; insanları normalde ayrılmak isteyebilecekleri evlerde felç etti. Yakın zamanda taşınmayı düşünmeyen ev sahipleri için pandemi sırasında aldıkları düşük oranlar onlara önümüzdeki yıllarda fayda sağlayacak. Ancak pek çok kişi için bu oranlar, aile kararlarını ve bir bütün olarak konut piyasasını bozan bir komplikasyon haline geldi.

Aslında Federal Konut Finansmanı Ajansı'ndaki ekonomistlerin yeni araştırmasına göre, faiz oranlarının 2022 baharından 2023 sonuna kadar yükselmesinden önceki dönemde Amerika'da konut satışlarında yaklaşık 1,3 milyonluk düşüşten bu istikrar etkisi sorumlu. Normal zamanlarda yılda yaklaşık beş milyon evin satıldığı bir ülkede şaşırtıcı bir rakam; bunların çoğu zaten onlara sahip olan kişilere.

Bu izole aileler daha iyi işler ya da daha yüksek ücretler için hareket etmediler, küçülmediler ya da daha fazla alan elde edemediler. Ayrıca evleri ilk kez alıcılara açmadılar. Bu da fiyatların yükselmesine ve piyasanın bozulmasına yol açtı.

Bu dinamiğin ne kadar tuhaf olduğunu açıklamanın başka bir yolu da şu: 1998 ile 2020 yılları arasında Amerikalı ipotek sahiplerinin %40'ından fazlasının faiz oranlarını piyasa koşullarının yüzde 1 puan altında sabitlediği bir zaman olmadı. 2023 yılı sonu itibarıyla, aşağıdaki grafikte de görüldüğü gibi, tüm ipotek sahiplerinin yaklaşık %70'inin faiz oranları 2023'ün üzerindeydi. üç Yeni bir kredi almaya çalıştıklarında piyasanın onlara sunabileceğinden yüzde puan daha düşük.

Bu resmin anlattığı tüm hikayelere rağmen, yakaladığı büyük hikaye, konut piyasasındaki durgunluktur ve bu aynı zamanda ekonomide daha geniş bir hayal kırıklığını da körüklüyor olabilir.

Buraya nasıl geldiğimizi göstermek için, sabit faizli ipotek sahibi tüm Amerikalı ev sahiplerinin elinde bulunan faiz oranlarının zaman içinde dağılımını düşünün.

1990'ların sonu ve 2000'lerin başında, FHA'nın analizinin kapsadığı zaman çizelgesinin başlangıcında, çoğu ev sahibinin faiz oranları yaklaşık yüzde 7 ila 9 arasındaydı. Fiyatlar dot-com durgunluğuyla birlikte düştü ve Büyük Durgunluk'tan sonra daha da düştü. Birçok ev sahibi de yol boyunca yeniden finansman sağladı.

Daha sonra salgının başlarında faiz oranları tarihi düşük seviyelere indi ve birçok hanede yüzde 3'ün altında anlaşmalar sağlandı.

Genel olarak düşük faiz oranları ve düzenli yeniden finansmanın olduğu bu dönemin çoğunda, çoğu ev sahibi, yeni bir krediyle alabilecekleri faiz oranlarından çok da farklı olmayan (bir yüzdelik puan dahilinde) faiz oranlarına bağlı kaldı. Piyasanın üzerinde bir ipotek oranınız varsa, taşınmayı veya yeniden finansmanı nispeten sorunsuz hale getirir. Daha düşük bir seviyeniz varsa, fark nadiren insanları ev değiştirmekten caydıracak kadar büyüktü.

Ancak son iki yılda Fed'in enflasyonla mücadele etmesi ve her türlü kredide faiz oranlarının artmasıyla bu durum çarpıcı biçimde değişti.

Pandemi sırasında bu kadar çok insanın harika konut anlaşmaları yapması nedeniyle artık bir sorun olduğunu öne sürmek tuhaf görünebilir. Sorun, faiz oranlarının salgının en düşük seviyesinden çok hızlı bir şekilde çok yüksek seviyelere çıkmasından kaynaklanıyor. Görünüşe göre bir gecede, ipotek sahibi Amerikalı ev sahiplerinin çoğu kendilerini, evlerini satmanın mali açıdan aptalca olacağını düşünmelerine neden olabilecek bir durumda buldular.

Urbana-Champaign'deki Illinois Üniversitesi'nden profesör Julia Fonseca, “Kilitli faiz oranınızı sahip olduğunuz bir varlık olarak düşünebilirsiniz” dedi.

Bu dönemde o varlıkların değeri hiçbir zaman şimdiki gibi olmadı.

Profesör Fonseca, ortalama ipotek sahibi için sabit faiz oranlarının yaklaşık 50.000 $ değerinde olduğunu tahmin ediyor. Bu, kabaca, insanların mevcut ipoteklerinde kalan mevcut ödemeleri bugünün oranlarından daha yüksek ödemelerle değiştirmeleri durumunda harcamak zorunda kalacakları ekstra miktara denk geliyor.

Başka bir deyişle, FHA araştırmacıları, 2023 sonu itibarıyla ortalama ipotek sahibi için bu farkın ayda yaklaşık 511 dolar değerinde olacağını tahmin ediyor. Bu, hane halkının aldığı kararları etkilemek ve konut piyasası aracılığıyla şok dalgaları göndermek için yeterli.

Araştırmada çalışan Federal Konut İdaresi ekonomisti Jonah Kost, “Bunlar, konutlarını iyileştiremeyen gerçek aileler” dedi.

Basamaklı etkiler diğer araştırmalarda zaten belirgindir. Ekonomistler Jack Lieberson ve Jesse Rothstein, ev sahibi hareketliliğinde benzer bir düşüşün olmadığı 2022 ve 2023 yıllarında ipotek sahibi ev sahipleri için hareketlilik oranlarının düştüğünü buldu. olmadan İpotek veya kiracılar için.

Pensilvanya Üniversitesi'nden Profesörler Fonseca ve Lu Liu da hacizli ev sahiplerinin daha yüksek maaş artışıyla yakın bölgelere taşınma ihtimalinin daha düşük olduğunu buldu. Bu, konut piyasasındaki aksaklıkların işgücü piyasasında nasıl sorunlar yaratabileceğini, sonuçta şirketlerin uygun işçileri işe almasını veya ücretlerin daha fazla artmasını engelleyebileceğini gösteriyor.

Bütün bunlar sadece bugünkü yüksek faiz oranlarından değil, bizi buraya getiren olayların özel dizisinden de kaynaklanıyor.

Profesör Rothstein, “Son dört yıldakine benzer bir şey görmedik” dedi.

Bu etkilerin bazıları, 2008'deki konut çöküşünü takip eden yıllara benzer görünebilir; o dönemde farklı bir sorun – düşük değerlenmiş ipotekler – pek çok insanı ayrılmak istedikleri evlerde mahsur bıraktı. Ancak bugün karşı karşıya olduğumuz zorluk daha sürdürülebilir olabilir. Bunun nedeni, 30 yıllık ipotek oranlarının 30 yıl boyunca sabit kalması ve yüzde 3'ün altındaki oranların yakın zamanda tekrar görülme ihtimalinin düşük olmasıdır.

Başkan Biden bunun birçok insan için ne kadar rahatsız edici olabileceğini belirtti. Geçen ay Birliğin Durumu konuşmasında faiz oranlarıyla ilgili endişeleri olan herkesle doğrudan konuştu. Enflasyon düşmeye devam ederse konut kredisi faizleri de düşecek” dedi.

Ancak birçok Amerikalı beklerken, yeni alıcılar ve onlara satış yapan mal sahipleri için 10.000 $'a kadar geçici vergi indirimi önerdi. Beyaz Saray, ilk kez evlerinde psikolojik açıdan endişe verici ipotek hesaplamaları yapan alıcılar için bunun, ortalama fiyatlı ev için faiz oranlarının iki yıl içinde yüzde 1,5 puandan fazla düşürülmesi anlamına geldiğine dikkat çekiyor.

Henüz satmak istemeyen ev sahipleri için bu miktar, tipik bir ipotek sahibi için sabit faiz oranlarının gerçekte değeri olan 50.000 $'dan çok daha azdır.